Trăim o perioadă în care ideea de stabilitate începe să domine majoritatea societății, asistăm la procesul de dezvoltare a pieței imobiliare, și, posibil, vom fi puși în fața achiziționării diverselor imobile. Însă în ce măsură înțelegem ceea ce semnăm și cum ne putem proteja interesele în cazul unui conflict ivit între părțile contractante?
Pentru a evita demararea unei proceduri contencioase, angajarea unor cheltuieli excesive și riscul obținerii unei hotărâri defavorabile, cea mai eficientă opțiune este aceea de a apela la cunoștințele specialiștilor în domeniu.
1. Colectarea informațiilor referitoare la istoricul de proprietate și regimul juridic al imobilului
O primă operațiune ce trebuie realizată înainte de a lua decizia achiziționării unui imobil este consultarea tuturor documentelor accesibile cumpărătorului, pentru a descoperi eventualele riscuri la care este expus ulterior perfectării contractului.
Extrasul de carte funciară este un instrument util și întotdeauna la îndemână. Viitorul cumpărător poate verifica dacă vânzătorul este proprietarul imobilului, dacă există litigii sau sarcini (servituți, ipoteci, sechestre), ori poate lua cunoștință despre existența unei clauze de inalienabilitate.
De asemenea, cumpărătorul trebuie să se asigure de existența și limitele înscrise în certificatul de urbanism și în autorizația de construire, deoarece imobilul poate fi situat într-o zonă calificată drept spațiu verde sau zonă construită protejată.
O importanță deosebită trebuie acordată și certificatului de atestare fiscală și adeverinței eliberate de asociația de proprietari, prin care se atestă că sunt achitate la zi toate debitele aferente imobilului.
2. Ce clauze din contract necesită o atenție sporită?
Nu de puține ori se întâmplă ca, din cauza lipsei cunoștințelor juridice sau a abuzurilor vânzătorului, cumpărătorul să accepte clauze defavorabile.
Referitor la momentul, moneda și cursul de schimb aplicabil, acestea trebuie detaliate în cuprinsul contractului, întrucât cumpărătorul poate fi supus riscului de a i se solicita efectuarea plății imediat sau într-o altă monedă decât cea convenită.
O altă clauză importantă este cea prin care vânzătorul își poate diminua răspunderea în privința viciilor ascunse. O astfel de clauză va fi lovită de nulitate, dar pentru a fi constatată este necesară sesizarea instanței.
Limitarea răspunderii vânzătorului poate interveni și în privința garanției pentru evicțiune. În ipoteza în care cumpărătorul își va asuma riscul producerii evicțiunii, vânzătorul nu va fi ținut nici măcar la restituirea prețului.
Pentru a acorda o protecție suplimentară interesului cumpărătorului, este utilă inserarea unei clauze penale, într-un cuantum cât mai ridicat, prin care se stabilește prestația la care va fi obligată partea culpabilă în cazul neexecutării obligațiilor.
3. Forma încheierii contractului de vânzare a unui imobil
Important de reținut pentru cei ce doresc să achiziționeze un imobil este faptul că întotdeauna contractul va trebui perfectat în formă autentică — în fața notarului. Aceasta este o condiție de validitate a actului, nerespectarea ei atrăgând nulitatea actului.
Concluzii
Pentru a înlătura riscurile ce pot surveni ulterior perfectării contractelor translative de proprietate, recomandăm ca viitorul proprietar să obțină cât mai multe informații privind istoricul imobilului și să analizeze cu atenție clauzele contractuale.
Apelarea la expertiza unui profesionist nu poate decât să reducă riscurile asociate tranzacției sau, cel puțin, să ajute la luarea unei decizii informate.
