Vivimos una época en la que la idea de estabilidad comienza a dominar a la mayoría de la sociedad; asistimos al desarrollo del mercado inmobiliario y es probable que nos enfrentemos a la adquisición de diversos inmuebles. ¿Pero en qué medida comprendemos lo que firmamos y cómo podemos proteger nuestros intereses en caso de conflicto entre las partes contratantes?
Para evitar el inicio de un procedimiento contencioso, incurrir en gastos excesivos y el riesgo de obtener una resolución desfavorable, la opción más eficaz es recurrir al conocimiento de los especialistas en la materia, quienes pueden brindar asesoramiento y asistencia a lo largo de todo el proceso.
1. Recopilación de información sobre el historial de propiedad y el régimen jurídico del inmueble
Una primera operación que debe realizarse antes de decidir la adquisición de un inmueble es la consulta de todos los documentos accesibles al comprador, con el fin de descubrir los posibles riesgos a los que estará expuesto tras la perfección del contrato.
El Extracto del Registro de la Propiedad es un instrumento útil y siempre disponible. El futuro comprador puede verificar si el vendedor es el propietario del inmueble, si existen litigios o cargas (servidumbres, hipotecas, embargos), y puede tomar conocimiento de la inscripción de alguna promesa de compraventa o cláusula de inalienabilidad.
El comprador también debe asegurarse de la existencia y los límites inscritos en la cédula de urbanismo y la licencia de obras, ya que el inmueble puede estar situado en una zona calificada como espacio verde (donde la edificación está prohibida) o en una zona construida protegida (que impone servidumbres de intervención).
Especial importancia debe prestarse al certificado de deudas tributarias y al certificado expedido por la comunidad de propietarios, que acreditan que todas las deudas relativas al inmueble están al corriente de pago.
2. ¿Qué cláusulas del contrato requieren especial atención?
Con frecuencia ocurre que, por falta de conocimientos jurídicos o por abuso del vendedor, el comprador acepta cláusulas desfavorables sin comprender su contenido ni poder anticipar las consecuencias.
En cuanto al momento, la moneda y el tipo de cambio aplicable al pago, estos deben detallarse en el contrato, ya que el comprador puede correr el riesgo de que se le requiera el pago inmediatamente tras la entrega del bien o en una moneda distinta a la acordada verbalmente.
Otra cláusula importante es aquella por la que el vendedor puede reducir su responsabilidad por vicios ocultos. Si bien dicha cláusula sería nula de pleno derecho, declararla y obtener la condena al resarcimiento del perjuicio requiere acudir a los tribunales, con la demora que ello conlleva.
La limitación de responsabilidad del vendedor también puede afectar a la garantía por evicción, es decir, la situación en que la posesión y disfrute del inmueble por parte del comprador se ven perturbados por un tercero que reclama derechos sobre el mismo. En el supuesto de que el comprador asuma el riesgo de evicción, el vendedor ni siquiera estará obligado a devolver el precio.
Para proporcionar una protección adicional a los intereses del comprador, resulta conveniente incluir una cláusula penal, con la cuantía más elevada posible. A través de ella se establece la prestación a la que quedará obligada la parte incumplidora en caso de inejecución de las obligaciones.
3. La forma de celebración del contrato de compraventa de un inmueble
Es importante destacar que cualquier persona que desee adquirir un inmueble (terreno, apartamento, casa u otra construcción fija) deberá siempre otorgar el contrato en forma auténtica ante notario. Este es un requisito de validez del acto: su inobservancia provoca la nulidad, lo que significa que la propiedad nunca se transfirió al comprador.
Conclusiones
Para eliminar los riesgos que puedan surgir tras la celebración de contratos traslativos del dominio, recomendamos que el futuro propietario obtenga la mayor cantidad de información posible sobre el historial del inmueble y analice detenidamente las cláusulas contractuales con el fin de identificar aquellas disposiciones que puedan generar litigios.
Recurrir a la experiencia de un profesional solo puede reducir los riesgos asociados a la transacción o, al menos, contribuir a tomar una decisión informada.
